萬科近年來積極進軍商業地產領域。圖為福州萬科廣場。鄭帥/CFP2014年8月,萬科養老產品項目代表隨園嘉樹在上海參加養老展。周俊祥/東方IC
  10月31日,萬科總裁鬱亮來到位於浙江的莫乾山。莫乾山在當代中國改革進程中曾經書寫濃重的一筆。30年前的莫乾山會議,一批青年經濟學家在經濟體制改革問題上建言獻策。同一年,33歲的王石創辦了萬科。30年後的今天,萬科已經是即將實現年銷售2000億元的龍頭房企。
  萬科是三十而立,此時,“房地產行業已經過了青春期,不再是‘長個頭’,應該是‘長力量’的時候,”鬱亮再一次表露萬科轉型的決心。從一個傳統的住宅產品提供商向城市配套服務商轉型,萬科怎樣轉身?
  【業務生態系】
  10月23日,萬科在北京房山的幸福家社區養老中心正式開業。以“一碗湯的距離”為特點的社區養老服務,是萬科未來消費體驗地產業務的一部分。
  9月底,鬱亮在北京媒體見面會上表示,萬科的轉型包括“兩個三”。首先是未來要做三個方面的業務,分別為傳統的住宅業務、消費體驗地產和產業地產。諸如養老業務、旅游度假產業、社區商業等都是消費體驗地產的一部分。除海南、深圳已經佈局度假產業外,萬科還在吉林松花湖拓展旅游度假業務。
  在鬱亮看來,未來可能大家不願意買更多的房子,但是需求會不斷變化,如養老的需求、消費的需求、度假的需求。這種消費式的地產是互聯網取代不了的,“所以必須是我們認真做的事情”。
  至於產業地產,則包括寫字樓、會展中心、物流地產等,主要是為城市發展服務的。
  鬱亮表示,萬科要營造自己的業務生態系統。“世界上最好的生長是自然生長,”既要大樹、森林,也要草地。”當然,住宅業務在未來十年仍將是重頭業務,這個行業還有很多機會。
  對於為何要培養業務生態系,鬱亮此前就表示,面對住宅銷售可以預見的天花板,萬科需要尋找新的增長點。今年,鬱亮還發表了房地產將進入白銀時代的觀點,在白銀時代,房企賺錢不再那麼容易,企業競爭越來越激烈,利潤率預計也將更低。
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  以“一碗湯的距離”為特點的社區養老服務,是萬科未來消費體驗地產業務的一部分。
  【輕資產戰略】
  今年8月,萬科與凱雷投資集團公告稱,雙方擬成立平臺公司,用於收購萬科擁有的9個商業物業。凱雷與萬科分別持有平臺公司80%與20%的股份。
  在正式進軍商業地產領域後,萬科於2013年成立了商用地產管理部。負責萬科商業的高級副總裁毛大慶,在去年就透露了萬科商業地產運營的策略是“輕資產、重運營”。萬科旗下商業物業,在時機成熟的時候都會進行資本化,萬科只持有少量股權,在獲得股權轉讓收益的同時,萬科將繼續負責商業物業的運營,藉此獲得超過對應股權權益的更大收益。
  萬科在今年三季報中披露,通過對“輕資產、重運營”模式的探索和推廣,萬科前三季度實現投資收益16.3億元,同比大幅增長216.1%;最終實現凈利潤64.6億元,較去年同期增長4.8%。
  類似商業地產的這種輕資產模式,萬科在住宅業務上也從去年開始推出“小股操盤”策略。“小股操盤”是公司合作開發模式的進一步深化,即在合作項目中不控股,但項目仍然由公司團隊操盤,使用公司品牌和產品體系,共享公司的信用資源和採購資源。
  對於小股操盤,業內有分析認為,萬科一方面可以降低資金風險,同時獲得更多的投資回報,此外還有助於擴大再投資。
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  未來萬科要做三個方面的業務,分別為傳統的住宅業務、消費體驗地產和產業地產。
  【互聯網思維】
  2014年,萬科向互聯網企業學習,在企業倡導互聯網思維的動作受到業內矚目。
  9月底,鬱亮在回答新京報記者提問時表示,自己非常認可海爾創始人張瑞敏的一句話,沒有成功的企業,只有時代的企業。新的時代開啟了,就要改變活法。萬科學習互聯網企業,並不是要做互聯網,而是學會運用互聯網的思維、互聯網的工具、互聯網的方法和互聯網的組織方式做好自己的業務。
  諸如在北京、杭州、西安等地,萬科地方公司都主動接觸互聯網。萬科在北京與百度合作開發V-in系統,通過該系統在商場的運用,基於大數據分析,可以瞭解顧客的消費習慣、商戶的受歡迎情況等,服務於商場運營團隊做出更科學的分析。
  鬱亮還提到,通過對互聯網企業的學習,更堅定了組織架構扁平化的決心,未來會給北京、上海、廣深、成都四大區域放權,此前已經在縮減總部的人數。鬱亮以開玩笑的方式說自己就怕“頭大身子小,現在流行瘦臉,總部也要瘦臉,但腦子要大”。
  216.1%
  通過推廣“輕資產、重運營”,萬科前三季度實現投資收益16.3億元,同比增長216.1%。
  【事業合伙人】
  “腦子要大”,在戰略層面,萬科高層今年還著力推進的一項變革就是創立事業合伙人制度。
  今年4月,萬科推出事業合伙人制度,分為兩個層次,在集團層面,萬科經營管理團隊通過深圳盈安財富顧問企業來持有公司股票;在項目層面,萬科要求對於今後所有新項目,除舊改及部分特殊項目外,原則上要求項目所在一線公司管理層和該項目管理人員必須跟隨公司一起投資,公司董事、監事、高級管理人員以外的其他員工可自願參與投資。
  鬱亮透露,20年前萬科開始建立職業經理人制度,併在企業發展中發揮了重要作用。但在今天,企業也面臨升級、轉型的問題。對於事業合伙人制度的核心,鬱亮表示是要公司經理人的角色轉變為合伙人,員工同時具有了股東的身份,這就與投資者形成“背靠背”的信任關係,共創、共擔、共享企業發展的責任和收益。
  截至三季度末,萬科經營管理團隊和工會委員會兩者持有的萬科股權已經達到3.94%,位列第三大股東。
  今年9月,萬科高級副總裁、北京萬科總經理毛大慶講了一個熊貓的故事,毛大慶以熊貓的存在時間長、適應性強以及國際性特點,表達萬科適應時代和市場發展的決心。
  而萬科創始人、董事長王石,在8月的亞布力論壇的表示“擔心下一個倒台的就是萬科”。
  如今,已經在轉型的萬科是會倒下還是會成為“熊貓”呢?
  3.94%
  萬科經營管理團隊和工會委員會兩者持有的萬科股權已經達到3.94%,位列第三大股東。
  本版採寫/新京報記者 張旭  (原標題:萬科 三十而立 “瘦臉補腦”)
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